טאבו א.א - שירותי טאבו, יעוץ, תיווך, ניהול נדל"ן

אמנון אביעד, יועץ ומומחה לרישומי טאבו

  • קנייה ומכירה של דירות ובתים

     

    תחום מכירת וקניית דירות (ובתים או מגרשים) הוא תחום שיש לעשותו בליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום זה. לכל הדעות זו עסקה מאוד חשובה, לרוב אחת העסקאות החשובה ביותר שמבצע אדם. צריך לזכור שיש מסביב נוכלים רבים וגם רשלנויות רבות (רוב התביעות נגד עורכי דין נובעות מרשלנות במכירת וקניית דירות).


    וכל זאת למה? משום שגם כשזה נראה "פשוט" ו"קל", זה לא בהכרח כך. צריך לבדוק, ולבדוק טוב, מי קונה? מי מוכר? מה קונים? האם הדירה / המבנה פנוי באמת? האם יהיה מיסוי לא צפוי ועוד מיני שאלות שכאלה.

    מה שנראה "קל" הופך "סבוך" מהסיבה, שיש חשיבות רבה לבירור הזכויות. רצוי וכדאי לקנות דירה ללא "שיעבודים" וללא "הפתעות מיותרות" (כמו טוענים אחרים לבעלות עליה או אחרים שהחלו כבר לשלם עבורה).

    סיבה נוספת היא – ענייני המיסוי.

    סיבה שלישית היא "דרישת הכתב", לפיה רכישה או מכירה של דירה חייבת להיעשות בכתב ולא בעל פה. מסיבה זו – "זכרון דברים" הוא מסמך מסוכן למדי משום שהוא, באופן עקרוני, מסכם את העסקה כאילו היה ההסכם הסופי. מאחר והוא לא ההסכם הסופי מבחינת מי שחתם עליו, יכול מישהו למצוא את עצמו עם הסכם לכל דבר, בלי כסף ובלי דירה.

    חשוב לבדוק באמצעות עורך דין את כל הנתונים הללו, באופן מפורט:

    1. ראשית, יש לבדוק את הזכויות האמיתיות של הדירה. האם היא של האיש שטוען שהוא הבעלים? האם לא רשומה כנגד הדירה "הערת אזהרה" לטובת אדם אחר, שיבוא בעתיד ויטען כי הוא בעל הדירה האמיתי או שהוא אמור היה לקנות אותה וכבר שילם עליה חלק ממחירה? האם ה"מוכר" הוא הבעלים או שהוא רק חושב שהוא הבעלים? האם הקונה יעמוד בתשלומים?

    2. חייבים לבדוק האם מדובר באדמת מינהל או אדמה פרטית? האם הדירה רשומה בטאבו או לא? האם מדובר בבית משותף והאם הוא רשום או לא רשום בטאבו? לשאלות אלה יש השלכות בהמשך על העסקה כולה.

    3. האם נמכרה על ידך דירה אחרת בארבע השנים האחרונות? האם אתה זכאי לפטור ממס? האם בעסקה מעורבים מיסים כגון מס רכישה או מס שבח? האם יש דרך (חוקית) לדחות את תשלום המס או להיות פטורים ממנו? האם יוטל עליך מס השבחה משום שהאזור עומד בפני "קפיצה" ו"עליית ערך" בזכות תוכנית עירונית או זכויות חדשות ששהעיריה או המועצה עומדת להעניק לתושבי השכונה?

    4. מה הפוטנציאל העתידי של הנכס? האם יש לו תשואה שתכניס כסף באם וכאשר הנכס יושכר? האם יש לנכס זכויות עתידיות מתוכננות לבניית גג או קומה נוספת? האם המוכר טוען טענות שכאלה ולכן ייקר את מחיר הדירה וכל זאת מבלי שהוצגו הוכחות לכך ? (כמו החלטות ועדת התכנון או מינהל ההנדסה המקומי לאפשר תוספות בנייה).

    5. מנגד, האם ערך הדירה יירד בקרוב משום שבונים שם פסי רכבת לדוגמא או מעבירים ממול מפעל מזהם חדש?

    6. מה אנו יודעים על הצד השני בעסקה?

    7. האם הדירה מגיעה אלינו ללא עיקולים, חובות לעירייה של הבעלים הקודמים? ללא שיעבודים לבנקים או לבעלי חובות שונים? האם יש על הדירה משכנתא והאם היא מסולקת?

    8. מה לגבי החניה? האם החניה רשומה בטאבו? האם יש מחסן? האם הגינה צמודה ורשומה בטאבו? האם יש תוספות לדירה מעבר למה שרואים בעין?

     

    רוצה לומר: העסקה הכי פשוטה אינה באמת פשוטה. היא יכולה להסתבך מאוד אם "הולכים על קיצורי דרך". אם לא רושמים את העסקה, אם מוציאים מסמך "זמני" שמתגלה בהמשך כמחייב וכ"קבוע", אם לא מבררים לגבי חובות העבר או העתיד ואם רוכשים חלילה מבנה שגם אחר רכש במקביל ונוצר ויכוח מי הוא הבעלים האמיתיים.

     

     

    הערה    :
    המידע הינו כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.

BizMakeBiz פותח ע"י