טאבו א.א - שירותי טאבו, יעוץ, תיווך, ניהול נדל"ן

אמנון אביעד, יועץ ומומחה לרישומי טאבו

  • האם קיימת חובה לרשום הערת אזהרה ולדווח עליה למס שבח אחרי חתימת חוזה?

     

    פס"ד פרס (רע"א 2974/07) של בית המשפט העליון מיום 22.8.07 שניתן ע"י כב' השופט גרוניס קבע כי עסקת מקרקעין שלא דווחה – איננה עסקה.

     

    קבלן שניהל מו"מ על טיוטת חוזה לעסקת קומבינציה עם בעלים של קרקע חקלאית הניח אצל עורך דינו את טיוטת ההסכם והמתין לאישורה של  התב"ע (תוכנית בנין עיר) על אותה הקרקע. הקבלן טען כי הוא התכוון לחתום על החוזה לאחר אישורה של התב"ע.

    חלפו הימים, ובעל הקרקע מכר אותה קרקע לקבלן אחר.

    לאחר שנודע לקבלן הראשון כי הקרקע נמכרה פנה לבית המשפט בבקשה למנוע את העסקה החדשה בטענה כי הוא מחזיק בידיו הסכם מכר קודם לגבי אותם מקרקעין וכי "החוזה" הראשון גובר.

    סוגיה זו נדונה בבית המשפט העליון והוכרעה לאחרונה בהחלטה בעניין פרס -  רע"א 2974/07.

    בית המשפט העליון שדן בסוגיה זו קבע כי אי דיווח אודות העסקה לרשויות המס, וכן אי רישום הערת אזהרה בפנקס המקרקעין (בטאבו), הם חלק ממכלול המביא למסקנה כי במקרה זה לא בוצעה שום עסקה.

    הקבלן הראשון ומוכר הקרקע התעלמו מה"הסכם" במשך חודשים רבים (כשנה וחצי), וזאת על אף שבמהלך תקופה זו נעשתה עיסקה אחרת ביניהם (בהקשר למגרש אחר). בכל אלה יש כדי לכרסם באופן משמעותי את הטענות בנוגע לכריתת החוזה.

    לעומת זאת, הקבלן השני, רק לאחר שבדק בטאבו ומצא את הקרקע נקייה מהערות אזהרה - חתם על חוזה הרכישה עם ומייד לאחר ששילם את התשלום הראשון, רשם לטובתו הערת אזהרה.

    מהי מטרת רישום הערת אזהרה בטאבו ? המטרה היא למנוע עסקאות נוגדות !

    בפסק דין גנז (ע"א 2643/97) קבע כב' השופט ברק , כי רישום הערת האזהרה בעסקת מקרקעין הינה חלק מחובת תום הלב של הרוכש כלפי מתעניינים אחרים באותם מקרקעין. שם נקבע כי "בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה, הניח בעל העסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות.  בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן.  עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה.

    חובה זו יש להחיל ביתר שאת על מי שעיסוקו בנדל"ן. למי שעוסק בנדל"ן ישנה המודעות לחובה שברישום הערת האזהרה. ספק אם קיימת עילה לאי רישום הערת אזהרה מצד עוסק בנדל"ן העשויה להוות סיבה מספקת לשלילת ההסתמכות של קונה חדש על "נסח טאבו נקי מכל שיעבוד" ביחס לקרקע.

    במקרה שנדון לעיל נקבע כי אי דיווח על ההסכם לרשויות המס מכרסם באופן משמעותי בטענות בנוגע לכריתת החוזה. החלטה זו מצטרפת לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בעניין פרויקט אורנים, אשר ערעור בגינו הסתיים בפשרה בבית המשפט העליון (ת.א. 2259/99). ב"אורנים" אי החוקיות שבהעדר הדיווח על העסקה לרשויות המס, היוותה נדבך עיקרי בפסילת החוזה.

    בית המשפט המחוזי קבע כי לעניין אי החוקיות אין זה משנה מי יזם, מי הפעיל, מי בעל האינטרס ומיהו האדיש למעשה . אך החשוב הוא שהצדדים היו תמימי דעה שזו הדרך הנכונה בה הם ינהלו את עסקיהם, במגמה לדחות תשלומו של מס במקרה הטוב, או בכלל לא לשלמו במקרה הרע יותר. לכן, מטרת החוזה הייתה בלתי חוקית ו/או נוגדת את תקנת הציבור. מאחר שהציבור אמור להיות מודע לכך, שבית המשפט ידחה בשאט נפש עסקאות בלתי חוקיות, ולא ייתן להן כל נפקות משפטית , בוטל החוזה.

    המסקנות החשובות מפסיקות אלה הן ברורות וחד משמעיות. גם בין שני צדדים קרובים, מי שמעוניין להסתמך על עסקת מקרקעין, מוטב שירשום בגינה הערת אזהרה וידווח עליה למס שבח.

    הסכם במקרקעין לא נועד ולא אמור להיות מונח במגירה כיצירה ספרותית.  אם נכרת הסכם, הדין ותום הלב מחייבים לתת לו פומבי על מנת למנוע "תאונות משפטיות" ועל מנת לשמור על האינטרנט הציבורי.

     

     

    הערה  :
    המידע הינו כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש   כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי   להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.


     

BizMakeBiz פותח ע"י